025項目的定位

林若妍計劃拍這塊地，倒不是為了彌補原書中林家的那些遺憾，或者與方玥對着干。其實方玥這個女強人在業內口碑還是不錯的，給新興的中產階層蓋了不少質量上乘經濟實惠的房子。奈何林若妍求生需求，要抓緊買塊地，把這個月的一個億趕緊花了，且為後面那幾個月花錢如流水製造好充分的理由。據她了解到的信息，其他地塊開拍都要等下個月了。別人或許等得起，她不行啊！況且這塊地她還算熟悉情況，到時候按照原書情節照貓畫虎推進項目，她好歹還能糊弄一下官方以及親哥。等等，為啥要照貓畫虎呢？那不就少花錢了么！原書方玥拍地高於底價兩千萬，一共花了六千萬拿下。所以她為了省後續成本，方案戶型和建築立面設計都直接套用了以前南方項目的成熟概念，找了京市本地設計院直接改改就做了施工圖，設計費總共花了二百來萬。銷售團隊也不是她自己的，是聘請了京市的銷售公司，銷售前期成本銷售公司自己出，還要承擔賣不出去倒賠錢的風險。建造成本因為是剛需住宅，就只用毛坯交付，外立面是塗料，小區環境鋪點便宜磚頭，種點細如麻稈的小樹，草籽灑了來年是否長得出來另說。整體土建從挖坑開始就是找了施工單位墊資，反正地產公司一分沒花。方玥除了買地真金白銀花了三千萬，其餘地款都是從銀行貸款，施工、銷售都要相應合作方自己墊資，可謂是空手套白狼的典範。到最後財務滾起來，建築沒出地面，樓花就賣了不少，回了一部分款。一通操作下來，方玥初始投入只花了三千萬，到兩年後項目售罄清盤，凈賺了三個億。若不是銷售回款有很大一部分都還了銀行貸款，陸續給各種合作方的開支結算，她能賺的更多。方玥這套操作是很經典的以小博大快進快出的剛需盤操作模式。到後來時間成本也會進一步壓縮，在南方無需冬季停工的地方，甚至能做到從醞釀拿地到真正售罄只用八個月，利用銀行和槓桿，自有資金投入極低快速周轉，滾雪球一樣擴大。不用等房子蓋好，能賣出有回款的時候，錢早就投入到下個項目了。林若妍若是有錢有資源能在現實中開地產公司，肯定會選擇方玥這樣的模式。剛需客戶在京市一抓一大把，從來不缺人，低廉成本投入之後，也不用追求太高售價，只求快速賣出，提前蓄客或許久一些，但一開盤一兩天就都賣光了。可惜她如今是在書中綁定了這個敗家系統。買地就是為了解決往後每個月合理合法穩定投入一個億這個問題。按照方玥那種玩法，一年有望賺錢，可是頭八個月還怎麼花出去那麼多錢？花不出去八個億，她小命都不在，哪裡還等得到後面賺錢。如果是類似的手法，多弄些項目呢，她又沒有那麼多精力管，思來想去肯定還是要集中精力在這一個項目上，把她的燃眉之急都解決掉才行。首先，地要拍，多貴都要拍下來。原書方玥六千萬拍的地，林若妍計劃八千萬一個億也要拍，拍地這種大頭花銷，一次性就能完成一個月的指標呢。接下來林若妍也不打算做剛需盤了，地價上漲提升了成本投入，總不能賠錢賣啊。結合這塊地的天生資質，搞一個高端神盤，至少可以將前期投資成本無限拉高，八個月之後也能出地面了，再陸續銷售，運氣好，說不定她還能再多活倆月？什麼小戶型毛坯房，容積率頂着最高限蓋的那些摳搜省錢手法統統不要。她不求快，只求貴，蓋的差不多了再開始賣。總之她要與快銷的剛需盤反其道而行，畢竟京市的房價會越來越貴，現在看來三萬一平米的就是豪宅了，以後三萬每平米連六環外上車盤都不夠了。所以四環外算什麼，這個項目她要做就做成大戶型精裝修，從諮詢和設計開始，全找最貴的。國內的諮詢公司和設計院收費低，那就找收費貴的外國知名諮詢公司、設計公司做策劃和方案。然後再找國內最頂尖的大設計院，簽個穩妥長期合作合同做施工圖。怎麼省錢她未必比方玥知道的多，但是她見過很多花冤枉錢的反面例子，簡直是信手拈來，都不用別人教。這樣一環套一環，精心謀劃未來大把花錢的初步構想，敗家系統聽後立刻就被打動了，讚不絕口道：【不愧是宿主，格局就是大！買地花一大筆錢，之前買四合院開公司，改造裝修僱傭員工什麼的，這個月差不多就能湊夠一個億了。往後項目運轉，公司各種開支，花錢如流水的成就指日可待。】林若妍說：「那當然，後續那些諮詢單位、設計單位、施工單位也都物色好，簽署合同後立刻就付30%的定金，初步算一下至少最近幾個月都有合理花錢的由頭。」

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